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定调“主城瘦身”然后呢?

作者:admin 文章来源:本站原创 发布时间:2022-08-24

  10月20日,最新版《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》(下称《纲要》)发布,对城市未来发展规划,有这样的战略定位,“优化城市规模结构和功能布局,推动超大特大城市中心城区瘦身健体。”

  成渝城市群的超大特大城市,只有重庆和成都。这意味着,未来成都中心城区,一定会瘦身!

  在《纲要》发布之前的9月,国家发改委也强调“合理降低超大特大城市开发强度”,随后的《纲要》发布则进一步明确了超大特大城市需要瘦身的地方:中心城区。

  中心城区为何要瘦身?瘦身之后的城市又将呈现什么样的格局?对生活在城市的人又有什么影响?

  2017年,成都第十三次党代会便提出,降低主城开发强度,要求主城容积率从4.0降低至2.5。

  这次会议提出了著名的“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针城市发展战略,也是在这次会议上“新发展理念”和“城市建设”紧密结合在一起。

  根据七普人口数据,成都五城区常住人口已达571.2万人,按照五城区约424平方公里面积计算。意味着五城区人口密度达到13473人/平方公里,局部地区甚至达到4万人/平方公里,城市承载能力逼近极限。

  开发强度是城市建设空间占总面积的比例,强度太大不宜居,强度太低说明空间利用率不高。数据显示,大巴黎开发强度为21%,大伦敦开发强度为24%,东京开发强度为29%。

  成都五城区的开发强度已接近80%,按照国际城市开发强度30%的警戒线,成都已大幅超出。

  2017年,成都在出台“十字方针”主动降低开发强度后,人口密度和开发强度在2017年后开始走低。

  不过,需要注意的是“瘦身主城”是一个宽泛的概念,对应每个超大特大城市情况会有所不同。

  成都需要“瘦身”的不仅是传统5城区,而是更大的范围,这个范围究竟是哪儿?又应该“瘦”到什么程度呢?

  其次,来看需要瘦到什么程度:《方案》提出借鉴天津、上海的管理规划,降低开发强度、降低建筑尺度和人口密度。规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里,这意味着每平方公里将减少2200人。

  经过这一系列科学的城市空间格局调整,成都将在未来发展成为“更加宜居的现代化公园城市”,这也和成渝经济圈新版《纲要》要求相符。

  在新版《纲要》中,国家赋予了成渝四大战略定位,分别是:重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。

  按照成都中优规划《方案》,每平方公里人口将减少2200人,中优划定面积为1264平方公里。这就意味着,有278万人将“迁徙出”中优范围。

  但需要考虑到中优《方案》的提出是在2017年,2020年七普发现成都人口被大幅低估,十年间常住人口猛增582万人。因此要达到中优的人口密度目标,未来“迁徙出”中优区域的人口至少将超过300万人。

  那么,这300万“迁徙出”的存量人口,以及未来的城市新增人口去往哪里呢?

  成都“中优”《方案》借鉴自上海、南京经验,因此以上海为例,七普和六普相比较,上海中心城区人口占比下降,郊区新城人口上升明显。

  数据显示,与2010年相比,上海中心城区(黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦)人口占比减少3.4个百分点;郊区新区人口(闵行、宝山、嘉定、金山、松江、青浦、奉贤、崇明、浦东新区)比重增加3.4个百分点。

  要让人口去往三圈层,这就需要在各项配套上给予大力支持,人口才有可能在三圈层“定居”。

  事实上,成都已经出现人口向外迁移的现象,七普数据显示,传统5城区,仅有成华区人口占比在上升,其余均呈现下降趋势。

  三圈层崛起是城市化的必然结果,居住者和开发商也“用钱投票”,使得这里成为最重要重要的“置业热土”。

  2020年,在成都居住发展历史上,是有重要意义的一年。这一年,三圈层住宅销量首次超过主城和二圈层,拿下“头名”。

  从上图可以看到,2016年三圈层住宅销量只有主城一半,二圈层的四分之一。到了2017年,三圈层首次超过主城。又过了三年,2020年三圈层住宅销售1004万平米,首次超过二圈层的974万平米。

  同时,三圈层在2020年供应量也超过二圈层,成为成都最大的住宅市场。更重要的是,三圈层仍然在走一条上扬的趋势路线,它的价值也到了被重新评估的时候。

  随着三圈层成为住宅市场“老大”,读懂了城市未来发展方向的开发商,很显然不能不重视它。

  作为深耕成都多年的房企,东原在成都开发并交付了不少高品质楼盘,既有“印长江”这样的高端豪宅,也有东原·阅墅这样的品质楼盘,还有SAC东原中心这样的城市地标。

  东原的slogan是“为新的每一天”,因此当城市发展翻开新的一页的时候,东原已经布局城市未来发展方向。

  从东原在成都的项目布局图可以看到,东原不仅重点布局于主城,还逐渐向城市外拓,目前在售和待售项目均布局于供销两旺的“三圈层”。

  在三圈层这个战场,东原的选址也有自身的逻辑,那就是核心区域、核心板块。比如南拓核心城市“新津”,斩获了2021年度金盘奖的锦官印悦便落子于此。

  作为东原“城市院落3.0”产品,锦官印悦玺院创新融入了超大落地窗配置,巨幕采光更通透,就连地下室亦注重自然光线的日常履迹,保证室内采光,达到理想的光合场景院落。

  另外,生态良好,邻近“中心城区”的崇州也是东原深耕的区域,目前东原集团已在此落下两子,其中容积率只有1.8,无敌猪哥心水主论坛手,打造为纯洋房低密社区,一梯两户纯板式设计的“印江洲”正持续热销中。

  在崇州的另一项目“江山印月”则以5大儿童主题泛会所,以亲子专属社群互动为理念,打造更为舒居的社区场景。同时项目也兼顾实用性,在户型设计上下功夫,为家人创造更丰富的空间场景。

  其中,87平米套三双卫双客厅的设计,产品还未面市便收获了不少“客户”。总体布局方正,实用没有浪费,以小面积做到大空间,实实在在降低了购房者的买入“门槛”。

  另一全新项目,则是位于蓉欧快铁起点,亚欧陆路贸易大通道的“青白江”的江湾头排“印江宸”。

  江湾在成都本就稀缺,“印江宸”64.4亩的土地还竟只有1.5的容积率,因此“印江宸”选择了舒适度最高的搭配,小高层+叠拼。

  在这里不仅可以体验入住亚欧桥头堡江湾头排的成就感,还可以享受到高端产品系公建化外立面。

  项目用心细腻,细致到仅归家就有6大不同主题花园构成的动线迎接尊贵的业主。小区内的公共场景,充分考虑了儿童、老人、年轻人的不同需求,注重人与人、人与自然之间的联动,这是东原蝉联3年社群运营TOP1的优势背书。

  杀入三圈层,不少房企都是“降维打击”,而东原采用的“产品升维”以产品力占领市场。

  在东原看来,三圈层在供销量上超过一二圈层,不仅标志着三圈层火了,更标志着三圈层不久的将来会从“满足有无到对品质的追求”。

  东原把“印系列”带入三圈层,某种程度上意味着成都已经进入全品质时代:无论在主城还郊区,必须拿出好产品才能有好业绩。

  从量上超越主城,成为老大,并不是三圈层的终点,而是三圈层从量到质的起点。(完)

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